Gazdálkodj okosan! így spórolhatsz az üzemeltetési költségen

Legyen szó irodaházakról, ipari létesítményekről, hotelekről vagy logisztikai központokról, a költséghatékony üzemeltetés minden ingatlantulajdonos és bérlő számára kulcsfontosságú. Munkánk során gyakran felmerül kérdésként, hogy mi alapján alakul ki az üzemeltetési költség, és mitől lehet az egyik épület esetében magasabb, míg egy másikban alacsonyabb ez a díj.

A válasz nem kizárólag a négyzetméterek számában keresendő. A költségek mögött három fő tényező áll, amelyek közül a közművekkel egy későbbi cikkben foglalkozunk majd: 

• az alvállalkozói (karbantartási) költségek

• az emberi erőforrásra fordított kiadások.

1. Karbantartás és alvállalkozói szolgáltatások

A hard és soft FM költségek – például a gépészeti berendezések karbantartásának, takarításnak vagy az elektromos hálózat ellenőrzésének költségei – általában arányosak az épület méretével. Minél nagyobb a létesítmény, annál több eszköz, gép és terület igényel rendszeres felügyeletet és karbantartást. Ugyanakkor a raktározási célú ingatlanok bérbeadható területének növelésével nem egyenesen arányos az eszközök számának növekedése. 

Érdemes tisztában lenni azzal is, hogy az alvállalkozói szolgáltatások optimalizálásával jelentős megtakarítások érhetőek el. Ide tartozhat például a karbantartási ciklusok újratervezése, a megfelelő karbantartási típus megválasztása, vagy a több létesítményre kiterjedő portfólió szintű szerződések kezelése, de megemlíthetjük az adatalapú monitoring rendszerek segítségével (például szenzoros állapotfelmérések, távfelügyelet) elérhető pontosabb tervezést, gyorsabb beavatkozást is.

2. Emberi erőforrás

Az élőerőhöz kapcsolódó kiadások közé tartozik többek között a biztonsági szolgálat, a recepciós/karbantartó vagy takarító személyzet, sőt a facility manager költsége is. Egy néhány ezer négyzetméteres ingatlannál ezek a tételek akár az üzemeltetési díj több, mint  50%-át is kitehetik. Így fordulhat elő, hogy egy több tízezer m2-es ipari létesítmény egységnyi alapterületre vetített üzemeltetési díja, lényegesen alacsonyabb lehet egy azonos üzemeltetési és eszköz-paraméterekkel rendelkező, de jóval kisebb méretű létesítményénél.

Kihívást jelent, hogy ezek a szolgáltatások sok esetben kevésbé skálázhatók, azaz nem csökkennek automatikusan az épület méretének csökkentésével. Ennél fogva még fontosabb a hatékonyság, az erőforrások összehangolása, a szinergiák kihasználása. Emellett az egyértelmű folyamatleírások, feladatkiosztások és a digitalizáció is hozzájárulhatnak a hatékonyabb, és így költségtakarékosabb működtetéshez. 

 Hogyan optimalizálható? A válasz a blokkosítás és automatizáció

A Propx gyakorlata szerint az egyik leghatékonyabb megközelítés a blokkokba szervezés. Ilyenkor az épületeket nem külön-külön kezeljük, hanem  elsősorban földrajzi blokkokba szervezzük, amelyben az erőforrásokat és szolgáltatásokat optimalizáljuk.. Egy 3-4 épületből álló blokk esetében például már lényegesen alacsonyabb arányt képvisel az élőerő, mivel ugyanaz a karbantartó, létesítmény gazda, vagy adott esetben biztonsági őr  kezelhet egyszerre több épületet is.

Az igazi áttörést azonban az épületautomatizálási megoldások jelentik. A szenzorokkal és intelligens vezérlő rendszerrel felszerelt létesítményekben valós időben figyelhetjük például a hőmérsékletet, energiafogyasztást vagy épp a gépészeti rendszerek állapotát – így gyorsabban és célzottabban tudunk beavatkozni, és kevesebb emberi jelenlétre van szükség. Automatizálható a világítás, a hűtés-fűtés, a beléptetés vagy akár a hibajegyek kezelése is. Az automatizáció nemcsak munkaerőt vált ki, de kiszámíthatóbb működést és jelentős energia- és karbantartási költség megtakarítást is eredményezhet. Az általunk használt CAFM rendszernek köszönhetően például, azon tulajdonosok vagy bérlők is élhetnek a digitalizáció nyújtotta előnyökkel, akik nem rendelkeznek épületfelügyeleti rendszerrel, mivel megoldásunk segítségével közvetlenül az üzemeltetési szoftverünkhöz tudunk érzékelőket csatlakoztatni, és adataikat megosztani akár az épület használóival is.

Gazdálkodj okosan! 

Az üzemeltetési költséget tehát nem csupán az épület mérete, hanem annak struktúrája, működési logikája, automatizáltsága és az alkalmazott élőerő aránya is meghatározza. Érdemes előre gondolkodni, és az üzemeltetőt már a tervezési fázisban bevonni, annak érdekében, hogy üzemeltetési szempontból is hatékony termék születhessen. 

Aki átlátja ezeket az összefüggéseket, tudatosabb döntéseket hozhat, és hosszú távon is fenntarthatóbb, átláthatóbb működést alakíthat ki. A Propx-nél abban hiszünk, hogy a jó üzemeltetés érthető, átlátható, kiszámítható és igazodik a bérlők és tulajdonosok valódi igényeihez.